衡量措施——評估亞洲各地的政策支援
儘管近期中國房地產行業面臨挑戰，但值得考慮的是，整體較廣泛地區的經濟新聞普遍樂觀。
黃慶祥, CFA, CAIA
債券投資管理亞太區主管及
道富環球投資管理新加坡公司主管
近幾個月來，由於部分房地產公司出現違約或要求延期償還債務，中國若干大型房地產集團所面臨的挑戰，已引發了市場悲觀論調1。雖然有關動向反映該市場類別中根深蒂固的問題，但亦可能會分散投資者對亞洲更有利經濟環境的注意力。例如，通脹正在放緩，許多市場的利率現已靠穩，並有可能即將下調。
在本文中，我們首先會探討中國為支持房地產行業而採取的針對性政策措施。我們還會探討亞洲其他地區是否需要採取類似措施，以及美國利率的走勢將如何影響區域經濟前景。
中國房地產——針對性方案
中國的房地產行業約佔其經濟活動的四分一，不出所料引發外界對債務問題滲入金融領域的憂慮2。政府已採取數項措施遏制或限制債台高築的房地產市場所造成的任何損害。
例如，我們留意到按揭貸款利率已降至歷史新低，以及讓首次置業人士享有優惠貸款3。南京市已取消住屋限制，代表預期業主現在無需資格證明即可購買房地產。在此之前，居民在可以購買資產的地點和資產數量方面受到限制。新樓的價格上限亦可能撤銷，允許發展商減價或加價，將有望協助放寬和穩定市場。預期中國其他城市未來亦將取消價格限制。相關措施應有助發展商將債務降至更受控制的水平。
部分投資者質疑近期行動的及時和充分性，尤其是與之前的支援方案相比4。儘管如此，重要的是要知道，政府的漸進式行動並非因為不願意干預。相反，這些行動反映了一種更具針對性的取態，以降低中國的整體債務水平，並穩步控制房地產對更廣泛經濟的影響5。
其他市場是否亦存在房地產行業問題？
越南的房地產行業同樣出現問題。除了中國，越南是近幾個月來區內唯一一個下調官方利率的市場。河內政府亦發起了一場反貪污行動，調查房地產公司之間的土地轉讓情況，令市場憂慮發展商可能無法完全合法擁有項目所需土地的擁有權6。整體而言，大多數亞洲市場的房地產行業並無經歷與中國相同的增長水平，代表任何的財富逆轉在規模和影響上都較小。
中國的問題會如何影響更廣泛的地區？
主要影響是間接的。隨著中國經濟增長放緩或謹慎的消費者調整消費模式，其他地區市場對產品和服務的潛在需求可能會減少。其中一項較難以量化的影響，可能是對投資者情緒的影響，而此可能會削弱其對亞洲地區的投資意慾。這種反應很自然，但經過進一步評估後，投資者可能會認為中國面臨的挑戰有別於亞洲其他經濟行業和市場存在的機遇。
通脹放緩，利率暫停上調
除了泰國在 2023 年 8 月 2 日將主要利率上調 0.25% 外，地區內其他地方的利率基本保持不變7。之所以會出現此情況，是因為在借貸成本上升拖累投資和消費的情況下，通脹率有所回落。在過去幾季中，許多市場的利率亦大幅上調。
值得注意的是，2023 年 6 月 1 日至 2023 年 8 月 31 日期間，亞洲的本地貨幣政府債券收益率曲線普遍走高8。亞洲開發銀行 (Asian Development Bank) 於 2023 年 9 月發布的《亞洲債券監察》(Asia Bond Monitor) 報告中指出，截至 2023 年 6 月底，東亞新興市場的未償還本地貨幣債券總額為 23.1 萬億美元，按年增長 7.9%，相當於美國債券市場的 63.1% 和歐盟 20 國債券市場的 114.2%9。
美國聯邦儲備局（美聯儲）利率變化與亞洲債券市場
最近，亞洲大部分地區的利率保持不變，反映美聯儲收緊利率的步伐已經放緩。美聯儲需要使通脹率更接近 2% 的長期目標，但同時意識到勞動力市場狀況和國際發展。美聯儲最新的「點陣圖」(dot plot) 顯示，預計到 2025 年利率將維持在 3.5% 左右，長期而言將保持在 2.5% 左右10。
亞洲大多數央行在利率走勢方面可能會追隨美聯儲步伐，代表地區借貸成本的下一個變化可能會是下調。這將有助促進消費和投資，從而推動亞洲地區的經濟增長。
整體而言，投資者可能應仔細研究影響中國房地產行業的具體問題，避免錯失在亞洲非房地產行業捕捉多元化和具吸引力投資前景的機會。